買方一定需要購買產權保險嗎?

在紐約州,法律並沒有要求買家一定購買產權保險。但是在實踐中,大家都會購買。首先,產權保險,分為銀行的產權保險和物主的產權保險。如果買家有銀行貸款,銀行一定會要求購買銀行的產權保險,這是貸款必須的,但是銀行的產權保險只保護銀行本身,而不保護買方。其次,在紐約中,法律並不要求物主必須購買產權保險,但是在實踐中,大家都一定會購買。


下面是一個簡單的例子。

一個剛畢業的學生(買方),找到一份薪水不錯的工作,決定在當地購買他的第一個房產。因為買方申請了學生貸款,所以過戶的現金有限。買方得知產權公司將要查詢該房產完整的土地登記記錄,法院記錄和破產申請記錄,所以他認為有產權查詢記錄即可,不需要購買產權保險從而省下幾百美元。


在過戶時,買方見到了賣方,他們是一對和藹的中年夫妻,在20年前買下了這個房產。過戶後一個月,買方卻驚訝地發現一位女士(真正的賣家女士)敲開了他的家門,並出示她的內華達州駕照,告知買方她才是真正的賣方,而她並沒有出席過戶,也沒有簽署任何過戶的法律文件。


回到二十年前,這位真正的賣家女士與賣家先生夫一起購買了現在這個房產,法律關係設定為“Tenants by the Entirety”(夫妻共同佔有產權,一方去世,在世另一方繼承全部產權,非經法院或當事人同意,夫妻一方不得剝奪對方產權)。但是,日子沒多久,他們的婚姻走到了盡頭,真正的賣家女士搬到了內華達州開始了她的新生活,她也最終在內華達州提起了離婚並得到了內華達州法院的許可。


賣家先生繼續居住在房子裡並支付所有開銷和貸款,但是雙方同意如果房產被出售的話,賣家先生和真正的賣家女士將會平分這筆賣房所得。當夫妻雙方的婚姻關係終止時,Tenancy by the Entirety將會自動轉換為Tenancy in common(無須另外一方同意,可以自行出售自己所擁有的份額)。因為離婚是在內華達州法院提起的,所以從來沒有任何資料被記錄在紐約當地的房產登記中心,也沒有任何資料被記錄在紐約的法院記錄裡面。


當真正的賣家女士收到貸款銀行的certificate of satisfaction後,她才意識到她的前夫已經將這個房子出售給了買方。而她的前夫讓他現在的女朋友假扮為真正的賣家女士並簽署了各項過戶文件。同時,真正的賣家女士發現她的前夫已經將賣房所得的所有資金轉到了海外的銀行賬戶,離開了美國並人間蒸發,所有賣家先生提供的地址和聯繫方式都是假的。


此種情形下,買方,真正的賣方以及貸款銀行的法律後果是什麼呢?根據法律,偽造的房契是不能進行轉讓。從法律角度來說,當賣家先生簽署這一個房契的時候,他最多也就只是轉讓了自己50%的份額。當他的女朋友冒名簽署了真正賣家女士的簽名時,這份轉讓文件是沒有任何法律效力的。所以,買方並沒有得到該房子100%的合法產權,因為真正的賣家女士仍持有該房產50%的產權。就借款方銀行來說,因為房子的產權沒有100%的轉讓,所以銀行針對該房子所擁有的lien也是無效的。但是,因為銀行有購買自己的產權保險,因此產權公司將會對銀行此次的貸款損失進行補償。


最終,買方只能與真正的賣家女士各佔50%的產權,如果買方有購買自己的產權保險,那麼買方僅僅需要向產權公司提起請求,產權公司將會自行聘請律師來解決這個困境。產權公司甚至有可能為了買方的利益而買下真正的賣家女士的份額。但是,如果買方沒有購買產權保險,買方則必須自己與真正的賣家女士進行溝通協商,或者自行聘請律師嘗試找回賣家先生非法所得的部分。當然這必須付出高昂的成本和時間,耗時耗力的法律訴訟也就無可避免。