紐約買房的基本流程 (買方)

無論您購買的是single / multi family house, Condo, Coop, 在紐約買房的流程大體是一樣的。流程如下:

  

     1. 貸款銀行預先核准

我們強烈建議您首先研究自己的財政情況,知道自己能花多少錢在房產上。列出自己的財產和負債,對自己將來的生活進行預算,看自己的信用報告等綜合考慮自己的經濟水平,知道自己是否需要貸款。如果需要,適合自己的可以承擔的每月還款額是多少。再與貸款銀行聯繫,得到一封初步核准(pre-approval)信。這封信不代表銀行一定會貸款給您,而是說在滿足一定條件後,銀行會考慮貸款給您。這一步的時間由您的具體情況決定, 初步核准的時間為1-5日。


         2. 看房,下Offer

自己或在經紀人的幫助下,看房並下offer。您可以列一張自己所有想要的關於理想房屋的條件清單, 比如地理位置,價格區間,特別的需求。這個單子會幫助您選擇房子,集中精力在自己滿意的房產上; 而且地產經紀人知道了您的需求才能更好的幫助您。經紀人是很有經驗的把房子和買方匹配的專業人士。一個好的經紀人可以讓您更順利地買到心儀的房產。這一步的時間也由您的具體情況決定,短則幾日,長則數月。

 

         3. 簽訂合約

在您的offer被賣方接收後,買賣雙方將在各自的律師代表下,商談合同條款。在紐約,雙方必須僱傭律師。作為您買方的律師會對賣方律師發來的合同進行審閱,根據您的個案情況進行更改,刪減,或添加。比如,是否加入合同取決於貸款的條款。同時,買方律師還要進行due diligence - 審查關於房產的文件,告知您購買該房產可能產生的風險和該房產存在的不利因素。雙方對合同,買方對due diligence滿意後,買房將簽署合同,並一般支付房屋總價10%的房款作為定金。賣方收到合同後,簽署,再寄還給買方。一般為1-2週。


         4. 貸款銀行確定發放貸款

如果買方需要貸款,買方將於銀行聯繫進行貸款事宜。如果您的合同條款中明確合同是取決於您是否能取得貸款的,那您不能取得貸款時,合同取消。如果合同中沒有該條款,或是明確合同不取決於您是否能取得貸款(如購買某些新房),那無論您能否取得貸款合同都將繼續。銀行同意貸款後,會為您出具commitment letter。一般為6-9週。


         5. 產權報告

買方律師將以買方的名義購買產權報告(title report)並審閱,看該房屋的產權是否存在問題,可不可以過戶;買方一般會購買產權保險 (title insurance),以保護自己的權益。一般5-7個工作日後,律師可以拿到產權報告;可與上一項同時進行。


        6. Board審閱

如果您購買的是Condo或者Coop, 那麼您將在地產經紀的幫助下,向Condo / Coop管事會提出購買該房產的申請。 Condo管事會有在同等條件下優先購買的權利,即管事會可以拒絕您購買condo的申請。但是一般情況下,管事會會同意您的申請。相比之下,Coop管事會更難通過,更容易拒絕您的申請。一般為1-4週。


         7. Closing

雙方律師將收集closing時的文件,協調各方,確認closing時間,並出席closing。總的來說,一般是簽訂合同後的2-3個月。